Las oportunidades de inversión inmobiliaria en Colombia continúan atrayendo capital sofisticado tanto a nivel nacional como internacional debido a las protecciones legales de la propiedad privada y a la apertura a compradores extranjeros. Tras cerrar operaciones complejas en mercados de alta demanda, como por ejemplo compraventas en el barrio histórico de Getsemaní en Cartagena, la estructura de la transacción y la gestión del riesgo se han convertido en dos factores determinantes del éxito a largo plazo para nuestros clientes.

Este artículo presenta pasos prácticos para estructurar una adquisición inmobiliaria en Colombia y destaca cinco señales de alerta que con frecuencia generan disputas, demoras o pérdida de valor de la inversión. Por supuesto, su inversión inmobiliaria puede requerir un análisis adicional, por lo que este contenido no constituye asesoría legal.

Paso 1: Decidir el marco legal de la compra antes de negociar los términos

Elegir la estructura correcta de compra, ya sea como entidad, persona natural u otra forma, determina los costos fiscales, la exigibilidad de los derechos de los inversionistas, el control de gobierno corporativo y la flexibilidad de salida.

Algunos de los principales vehículos y consideraciones de inversión son:

1. Entidad (por ejemplo, SAS o equivalente a LLC):: Adecuada cuando hay múltiples inversionistas, capital extranjero o proyectos de desarrollo. Esta estructura permite reglas de gobierno corporativo personalizadas, políticas de distribución y responsabilidad limitada de los accionistas.
2. Propiedad directa de persona natural o jurídica con registro de inversión extranjera:: Un comprador extranjero puede adquirir inmuebles directamente en Colombia sin restricciones, pero debe registrar la inversión ante el Banco de la República para asegurar derechos de repatriación y cumplimiento de la regulación cambiaria.
3. Fiducia Mercantil: Frecuente en proyectos de desarrollo. Estas estructuras tipo escrow, donde los recursos se liberan de forma condicionada y el inmueble puede mantenerse en fiducia hasta el cumplimiento de requisitos, ofrecen una vía más segura para invertir en proyectos no terminados.

Paso 2: Realizar una debida diligencia completa de estudio de títulos

En colombia, el obtener el Certificado de Tradición y Libertad de la Superintendencia de Notariado y Registro por sí solo no es suficiente.

Un proceso de debida diligencia sólido para operaciones institucionales y transfronterizas debe incluir:

1. Revisión de la cadena de títulos: Confirmar la continuidad de las transferencias y revisar anotaciones o gravámenes como hipotecas, embargos,patrimonio de familia,), fideicomisoso usufructos que puedan impedir la transferencia o encarecerla significativamente.
2. Cumplimiento regulatorio y urbanístico:
   • Verificar la clasificación en el Plan de Ordenamiento Territorial y el uso del suelo permitido, especialmente en inmuebles con destino comercial.
   • Revisar licencias de construcción, declaratorias de conservación y restricciones municipales que puedan afectar la operación.
   • Para condominios, confirmar el reglamento de propiedad horizontal y restricciones potenciales en arriendos de corto plazo o costos ocultos en el uso de espacios compartidos.
3. Situación fiscal y administrativa: Confirmar que el impuesto predial y demás obligaciones municipales estén pagados y que existan certificados de paz y salvo.paz y salvo) obtained.

Paso 3: Suscribir una promesa de compraventa vinculante que controle riesgo y tiempos

La promesa de compraventa es la hoja de ruta precontractual antes del cierre. Con frecuencia es la única obligación exigible antes de la escritura pública.

Una promesa de compraventa robusta debe establecer con claridad:

• Precio y forma de pago
• Condiciones de las arras y consecuencias de incumplimientos
• Condiciones precedentes, por ejemplo confirmación de uso del suelo, ausencia de gravámenes, obtención de financiación
• Derechos de acceso a información y diligencia
• Distribución de costos notariales, registrales e impuestos
• Indemnizaciones pactadas

No conviene depender de cartas de intención informales u ofertas simples sin una asignación clara de riesgos.

Paso 4: Estructurar la escritura pública y la mecánica de la transacción

En Colombia la compraventa de un inmueble debe otorgarse mediante escritura públicaescritura públicaante un notario para que sea válida y registrable.

Siempre debe definirse con claridad cuándo se transfieren el riesgo de pérdida, las obligaciones de mantenimiento y la posesión, en relación con la firma y el registro. También conviene incluir garantías expresas sobre la titularidad, la ausencia de gravámenes no revelados, el pago de impuestos, la vigencia de permisos y el cumplimiento de normas urbanísticas, incluso si ya se pactaron en la promesa.

En ciertos casos pueden utilizarse esquemas de escrow o fiducias condicionadas para riesgos identificados, por ejemplo asuntos municipales pendientes, con el fin de asegurar el cumplimiento antes de liberar la totalidad del precio.

Por último, la transferencia del inmueble y la constitución de la hipoteca, si aplica, suelen coordinarse en la misma fecha de escritura. Asegúrese de que todo esté listo ese día. La fecha puede modificarse por acuerdo escrito entre las partes,y es común que los compradores necesiten más tiempo para obtener financiación.

Tres señales de alerta en operaciones inmobiliarias en Colombia

Estas señales suelen indicar riesgos legales latentes o problemas futuros de desempeño. Nuestra principal preocupación en estas operaciones surge cuando alguien tiene afán: ninguna estructura de negocio debería exigir omitir la diligencia o firmar apresuradamente.

🚩 Presión para firmar en notaría sin estudio de títulos completo

Cuando el vendedor o el intermediario presionan para cerrar en notaría sin una debida diligencia integral, con frecuencia existen gravámenes no resueltos, restricciones urbanísticas, problemas de capacidad del vendedor o anotaciones pendientes. Siempre verifique título y documentos regulatorios antes de otorgar la escritura.

🚩 Inconsistencias entre la realidad y los linderos registrados

Las diferencias entre lo construido y lo registrado suelen indicar conflictos de linderos, ampliaciones informales o desactualización catastral. Esto puede dificultar la financiación y la reventa. Los gravámenes no registrados también pueden generar contingencias y limitar la transferencia del inmueble.

🚩 Canales informales de pago

Enviar recursos por canales informales u opacos expone al inversionista a riesgos regulatorios, a la posible imposibilidad de repatriar capital y a la pérdida de beneficios de tratados. Registre siempre la inversión extranjera y utilice canales bancarios formales y trazables.

Reflexiones Finales

Las transacciones inmobiliarias en Colombia son jurídicamente transparentes y accesibles para inversionistas locales y extranjeros, pero el éxito depende de una debida diligencia estructurada, una asignación contractual clara de riesgos, precisión notarial y cumplimiento registral. Los inversionistas que planifican el vehículo de adquisición, identifican riesgos temprano e integran la secuencia de cierre en la economía del negocio reducen significativamente la exposición y maximizan el valor del activo. structured diligence, clear contractual risk allocation, notarial accuracy, and registry compliance. Investors who plan the acquisition vehicle, uncover legal risks early, and integrate closing sequencing into deal economics significantly reduce downside and maximize asset value.